Rumah kediaman adalah keperluan asasi sesebuah keluarga. Kebiasaannya rumah dibeli untuk hidup bersama isteri, suami dan anak-anak dan sebagai aset keluarga yang akan diwariskan kepada mereka sekiranya pemilik asal pergi dahulu.
Jarang sekali saya mendengar hasrat seseorang itu membeli rumah untuk kegunaan bersama kesemua waris-waris Faraid. Contohnya membeli rumah untuk isteri dan anak-anak berkongsi tempat tinggal atau hak dengan ibu, ayah, atau adik beradik.
Namun itulah yang akan berlaku sekiranya seseorang itu meninggal dunia tanpa membuat perancangan pewarisan harta. Segala harta yang dimiliki akan dibahagikan mengikut hukum Faraid.
Menyedari risiko isu yang boleh terjadi, saya seringkali menerima persoalan klien samada hendak membuat pindahmilik rumah terus di pejabat tanah atau membuat dokumen Hibah.
Objektifnya sama, iaitu memastikan hak rumah tersebut berpindah kepada penerima yang dinamakan. Namun perlu difahami kebaikan dan risiko untuk kedua-dua pilihan tersebut.
Halangan Pindahmilik Rumah Yang Masih Dalam Pinjaman
Pindahmilik bermaksud membuat penukaran hakmilik penama dalam rekod pejabat tanah, selaras dengan Akta Kanun Tanah Negara 1965. Lazimnya ia dilaksanakan dengan menggunakan Borang 14A.
Bagi memastikan penukaran hakmilik dapat dibuat, perlulah dipastikan tiada sekatan pindahmilik yang dinyatakan dalam carian rekod hartanah tersebut.
Antara sekatan pindahmilik rumah yang masih dalam pinjaman adalah hak gadaian pemiutang seperti bank atau LPPSA.
Bermaksud, hanya rumah yang bebas hutang dan tiada baki pembiayaan yang boleh diproses untuk ditukar kepada penama yang baru.
Untuk rumah yang masih dalam pinjaman bank atau LPPSA, sekatan gadaian telah dimasukkan bagi menjaga kepentingan pemiutang terhadap rumah tersebut. Sebarang transaksi tertakluk kepada sekatan tersebut.
Penukaran hakmilik boleh dilaksanakan bagi rumah yang dibeli secara tunai atau telah bebas hutang dengan syarat tiada sekatan untuk menukar penama tersebut.
Walaupun ia boleh dilakukan, terdapat kesan signifikan daripada tindakan penyerahan tersebut dari segi perubahan hak dan pewarisan.
Kesan Perubahan Hakmilik Ke Atas Rumah
Penukaran hakmilik menerusi Borang 14A mengubah rekod pemilikan hartanah di pejabat tanah.
Pemilik asal telah kehilangan hak ke atas aset tersebut, namun kebiasaannya dia masih hendakkan kepentingannya terhadap rumah terus terpelihara selagi masih bernyawa.
Isunya, kepentingannya dari segi undang-undang telahpun lupus.
Bagaimana Jika Pemilik Baru Meninggal Dunia?
Penukaran hakmilik terus dibuat menggunakan Borang 14A atas andaian pemilik asal (lazimnya merujuk kepada suami) yang akan meninggal dunia dahulu.
Maka isteri dan anak-anak tidak akan menghadapi masalah berteduh kerana rumah itu sudahpun menjadi milik mereka.
Tetapi… bagaimana pula keadaannya jika mereka yang pergi dahulu, manakala pemilik asal masih hidup, sihat walafiat lagi.
Umur bukanlah penentu kematian. Kita tidak tahu siapa yang akan meninggal dahulu. Boleh jadi anak-anak atau orang muda yang meninggal dulu kerana kemalangan, penyakit dan sebagainya.
Dalam keadaan tersebut, rumah itu akan menjadi harta pusaka isteri atau anak-anaknya yang telah meninggal dunia.
Pemilik asal hanya akan menerima bahagian Faraidnya, dan bukan keseluruhan hak sepertimana asalnya.
Lebih kritikal lagi sekiranya pemilik baru adalah anak angkatnya yang saling tidak waris mewarisi, maka pemilik asal terpaksalah berputih mata.
Pemilik Baru Boleh Menghalau Keluar Dari Rumah
Terdapat kes di mana ibu bapa yang telah memindahmilik rumah kepada anak-anak mereka telah dihalau keluar sebaik sahaja urusan tersebut dilakukan.
Ada pula kes anak-anak yang telah menyisihkan ayah mereka setelah harta yang berjuta-juta nilainya sah dipindah milik kepada mereka. Ayah dibuang begitu sahaja kerana tamakkan harta dunia.
Jika anda sebagai pemilik harta sayangkan waris dan hendak menyerahkan harta yang anda kumpul seumur hidup kepada mereka, pertimbangkan risiko di atas.
Pindahmilik rumah dan harta secara terus bukanlah jalan penyelesaian yang optimum, kerana wujudnya risiko besar terhadap pemilik asal.
Hasrat itu boleh dicapai dengan membuat Hibah.
Serahan Harta Kepada Penerima Menerusi Hibah
Hibah adalah pemberian harta atas dasar kasih sayang, tanpa mengharapkan balasan dan terlaksana semasa hidup.
Dalam prosedur pejabat tanah pun ada pindah milik kasih sayang. Ia khusus untuk pemberian:
- Ibu/bapa kepada anak dan sebaliknya
- Suami kepada isteri dan sebaliknya.
Secara teknikalnya, ia adalah satu bentuk Hibah, iaitu jenis Hibah Mutlak.
Selain kaedah ini, Hibah Mutlak boleh juga dibuat secara dokumen. Nama pemilik asal dikekalkan, dan proses turunmilik kepada nama penerima ditangguhkan hanya selepas kematian pemberi Hibah.
Hibah Bersyarat Bagi Rumah Yang Masih Dalam Pinjaman
Hibah Mutlak adalah hibah tanpa syarat. Inilah perbezaanya dengan Hibah Bersyarat.
Hibah Bersyarat diikat dengan syarat bagi memelihara kebajikan pemberi Hibah. Iaitu jika penerima meninggal dahulu dari pemberi Hibah, harta yang dihibah akan berpatah balik hak kepada pemberi Hibah.
Pemberian harta kepada penerima akan terlaksana sepertimana yang dihasratkan.
Namun sekiranya penerima yang pergi dahulu, syarat yang mengikat hibah tersebut membolehkan pemberi Hibah mendapat hak semula ke atas rumah yang telah dihibahkan.
Ia tidak menjadi harta pusaka penerima sebagaimana pindahmilik terus atau Hibah Mutlak.
Pemilik rumah yang masih dalam pembiayaan bank boleh membuat Hibah Bersyarat bagi merancang pewarisan harta kepada penerima yang dikehendaki.
Proses penukaran hak milik rumah kepada penerima Hibah ditangguhkan sehingga kematian pemberi Hibah. Semasa hidup, rekod pemilikan rumah tidak berubah.
Kebajikan pemberi Hibah terpelihara walaupun harta tersebut telah dihibahkan. Tiada transaksi yang boleh dilakukan oleh penerima Hibah semasa pemberi masih hidup, kerana penama harta itu masih di bawah nama pemberi Hibah.
Maka tiadalah ada insiden anak-anak menghalau keluar ibu bapanya kerana dari sudut undang-undang KTN, ibu bapa tersebut adalah pemilik harta yang diiktiraf.
Dari kesahan Hibah, anda tidak perlu risau sekiranya anda mengambil khidmat Wasiyyah Shoppe sebagai penyedia dokumen Hibah. Kerana kami sudah ada lebih 300 kes pengesahan Hibah di Mahkamah Syariah dan semua kes berjaya.
Nak rancang Pewarisan? PM saya Ansari, 019-749 8210 atau Whatsapp dengan KLIK SINI.
Lebih 7 tahun pengalaman dalam bidang perancangan kewangan dan lebih 5 tahun khusus dalam pewarisan harta Islam.
Latar belakang pendidikan sarjana muda dari sebuah universiti terkemuka di USA dan sarjana dari universiti tempatan.
Assalamualikum Tuan
Pindahan hak milik diantara mak dan ayah adakan tertaluk kepada cukai stem?
Bagaimana pula pindhan diantara adik beradik atau mak dan anak
Harap dapat pencerahan
Wslm wbt.,
Perihal duti setem boleh rujuk skala caj dari institusi kerajaan berkaitan.